彭红侠/发自北京

(资料图片仅供参考)

继杭州、上海、深圳、西安之后，北京市大兴区也开始尝试二手房直售模式。

4月21日，大兴区政府发布消息称，大兴区“存量房信息发布平台”日前正式启动上线。该平台上线后，卖家只需通过平台实名注册登录，即可发布个人房源信息，通过平台对房源信息的展示、推广，与承购人自行达成成交意向。

为保证房源真实，使购房者更放心，大兴区存量房交易平台还推出了房源验真功能，所有房源都经过房管部门核验，保证“真房源”。房源信息仅向个人实名认证用户开放，中介经纪人员无法查看，防止骚扰。

大兴区不动产登记中心还配套了一个自主交易窗口，如果购房者和房东谈妥了，可以去自主交易窗口进行网签。一旦买卖双方可以通过政府平台顺畅交易，每套房的中介费可以省数万至数十万元不等。

可省大额中介费

大兴区“存量房信息发布平台”已经对辖区内有二手房买卖双方免费开放。卖方可以发布房源，买方可根据自己的实际需求自主选择目标房屋。

通过政府主导的存量房交易平台买卖，对交易双方来说好处很多。首先是更安全、更真实，卖方须通过实名认证后，才可上传房源信息，而且平台确认该房源权属信息真实、房屋可售后，才能对外发布。政府平台的把控审核，有效杜绝商业化互联网平台的“假房源”现象。

另一个好处是，买卖双方可以实现整个交易过程“去中介化”，购房者实名注册后，可以直接和房东取得联系，自行看房商谈房价。因为房产中介无法查看个人自主挂牌信息，就失去了“横插一脚”的机会，无法垄断市场。因而买卖双方获得了自主选择的机会，避免交易信息差。

最重要的是，买卖双方可以省下日益高昂的中介费。近年来，不仅房价上涨，中介费率也水涨船高。根据相关机构统计，北京7家市场占有率较高的中介机构中，链家、我爱我家、麦田、中原、丽兹行收费标准均为成交价的2.7%，21世纪不动产为2.5%，中天置地最少，中介费率在1.5%~2%之间浮动。

以目前北京2.7%的最高收费标准来算，一套500万元的刚需二手房，中介费可达13.5万元；一套1000万元以上的改善型二手房，中介费超过27万元。

高房价叠加高昂的中介费，引发市场“去中介化”争议，并推动“二手房直售”模式迅速推广。2021年以来，全国各地楼市动作频繁，截至目前上海、深圳、杭州、苏州等地接连上线了二手房交易系统,打破传统依赖中介机构的房屋销售模式。

“二手房直售模式具有创新意义，也能提高直接交易的比例，对于房东和购房者在交易模式方面增加了更多选择，各地政府机构的介入，对中介机构具有一定的挑战。”易居智库研究总监严跃进认为，未来二手房直售这种模式有可能会占据一部分市场，和房产中介形成竞争，进而促进二手房市场的良性进化。

难以“去中介化”

政府主导的二手房交易平台横空出世，真得会打击到房屋中介机构的生意吗？

多位中介人士表示，二手房直售给市场提供了一个想象空间，但真正达成交易并不容易。目前二手房市场的主流仍是以中介为渠道的交易形式，因二手房交易金额较大、涉及环节较多，短期内不太可能完全做到去中介化。

58安居客房产研究院院长张波认为，房产中介并不会被取消，而是将更加规范化。房地产交易低频、非标、重资产的特点决定了其完全通过自主交易是不现实的，由于房产交易本身的复杂性，对于专业人员的依赖是必不可少的，房产中介行业应该越来越规范发展，而非取消。

“当前在全国二手房交易中，约85%的交易是由房产中介完成的，房东和购房者自主交易的比例相对不高。”严跃进认为，没有平台支持，交易风险很大。

从当前大兴存量房发布平台服务内容来看，北京一位资深中介人士认为，其线上数字化能力达不到商业型网站水平，也不可能提供线下服务。而且非市场化的交易平台，缺乏资金和动力去做大交易规模，所以最终很可能规模受限。

可以对比的是，市场化交易平台贝壳找房的研发费用连年增长。2020年，贝壳研发费用为24.8亿元；2021年其研发费已经达到32亿元。正是这样的高投入，才让贝壳的数字化服务能力得到提升，而政府平台较难做到高投入。

其实，北京此前也曾试点过免中介费的二手房交易平台。2015年时北京市房地产交易信息网上线，这也是一个政府主导型平台，但最终挂牌量和成交量都非常少，根本动摇不到中介的蛋糕。

从实际效果看，杭州的二手房交易监管服务平台也未产生巨大影响。个人挂牌功能上线近两个月，挂牌数大约只有2000套，其中还包括了一些历史数据。

“除了提供线上挂牌平台，中介还提供了线下前期走访、宣传力度、覆盖面、成交资金安全、跑合同网签、贷款等服务。很多时候，房屋交易还有附加需求，比如卖家要求尽快成交，这个时候还是中介占优势。”一名中介从业者表示。

从更广的范围来看，由于陌生人之间的信任关系较难构建，作为大额交易的二手房，首要的关注点是交易资金的安全性。“如何将交易资金安全风险系数降至最低，成为除房源发布之外需要重点解决的痛点。”严跃进补充道。

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